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居者有其屋,不一定是件好事

发布时间:2013-10-22 11:06:59作者:罗伯特·J·席勒(Robert J. Shiller 耶鲁大学斯特林讲座教授)翻译:彭月明 来源: 浏览次数:0 网友评论 0

       鼓励国民拥有房产,长久以来已被视为一个国家目标,至少从“有房日”(Own Your Own Home Day)于1920年诞生以来便是如此。“有房日”由多个商业和国民团体发起,作为“全国勤俭周”(National Thrift Week)的组成部分。最近流行起来的热词“有房”(homeownership),代表着每一名好公民所应具备的人生目标及美德——摆脱租赁房,住进自有宅。一般认为,拥有住房可以促使人们精打细算、节制自律、安居思定,同时培养社区精神。

      置身次贷危机的余波中,当我们思考如何处置房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)、联邦房管局(Federal Housing Administration)和联储的量化宽松政策(quantitative easing program)时,国家对于拥有房产的承诺,肯定是值得质疑的。房利美和房地美原本的宗旨是增加按揭资金的供给,现在,这两家公司已被政府接管;联邦房管局则直接补贴买房者;而联储之所以出台量化宽松政策,本意是要降低利率。由于政治和经济的双重原因,上述所有刺激买房的机构或政策,都有可能被大幅削弱。至于减免按揭利率这项措施,那就更不用提了。

      因此,现在正是提出一个基本问题的好时机:今时今日,政府补贴买房是否明智呢?

      要回答这个问题,我们必须纵览全局,综合考虑买房可能带来的所有好处,比如可以促使人们勤俭。当初“有房日”的发起者就是受到了这一理念的启发。

      我们来看看瑞士的情况。由于种种原因,瑞士的自有住房率在发达国家当中是最低的。2010年,只有36.8%的瑞士住房是由房主居住;而在同一时期的美国,这一比率高达66.5%。但是瑞士的经济也只是过得去而已,根据2011年宾夕法尼亚大学(University of Pennsylvania)统计的数据,瑞士的人均国内生产总值只比美国高4%。

     这并不是因为瑞士人本来就喜欢租房。1996年的一项调查抽样走访了一些瑞士人,问他们如果可以自由选择,是愿意做有房族还是租客。83%的受访者选择的是做有房族。

     这是理所当然的。毕竟,建立自己的居所是我们很多人最基本的一项冲动。我们喜欢把居住空间里里外外打理出个人的独特风格。但另一方面,租房也有一些重大而实际的好处值得考虑——当我们思考政府是否应该鼓励买房时,就更应将这些因素考虑在内。

      比方说,租客搬起家来更容易。这也意味着他们更有可能接受另一个城市,或同一座大都市里另一方位的工作机会。此外,将毕生积蓄全部投入区区一处房产这项高杠杆的投资,也很难称得上明智之举。今天数以百万陷于水深火热中的借款人,就是活生生的例子。

      那么,为什么美国和瑞士的自有住房率相差如此之大呢?2010年,路易斯维尔大学(University of Louisville)的史蒂文C·布拉萨(Steven C. Bourassa)和日内瓦大学(University of Geneva)的马丁·霍伊斯里(Martin Hoesli)对税收政策进行了一项研究,这项研究很能说明问题。具体说来,在瑞士,房主如果居住在自有房里,他们必须根据住在自己家所产生的估算租金(imputed tax)来缴纳所得税——没错,这就相当于把他们可向自己收取的房租作为一种收入来征收所得税。估算租金的数额,参考近似房产的不动产市场租金而定。

      而在美国,对估算租金收税的政策于1934年就被最高法院否决(这样的政策在英国也试行过,但在1963年被废除)。而且,考虑到征收任何形式的新税都有可能受到抵制,这样的政策不管多么明智,短期内也都不大可能被重新推出。但是我们还是有其它选择余地的,那就是削减政府推行的鼓励买房而非租房的政策力度。

      除税收政策外,房屋租赁法(landlord-tenant law)也是我们需要斟酌的对象。布拉萨和霍伊斯里认为,瑞士在这方面的法律跟其它国家相比是很宽松的。而在美国,50个州在此政策上各行其是,所以在针对租客的举措上,国家的经济评论员们也十分困惑。房屋租赁法固然应当为房东与租客间的纠纷提供适宜的解决之道,但它也应为租客提供保障,使他们关注的退租风险、租金上涨等租房相关问题得以妥善处理。

      美国的房屋租赁法在上个世纪六、七十年代有过一次改革,以解决少数民族面临的不平等问题。但是自1972年以来,统一各州法律全国代表大会(National Conference of Commissioners on Uniform State Laws,以下简称统一法律委员会)颁布的《统一住宅租赁法》(Uniform Residential Landlord and Tenant Act)就再也没有大规模更新过。或许这部法律还应该再改革一次,使租房对于各个阶层、各个收入水平的民众来说都更具吸引力。

      可喜的是,上周(2013年7月7日当周——译注),统一法律委员会在波士顿开会的议程之一,就是讨论修改这部法律的提案,目的正是改善租赁流程。

      还有一点,我们不要忘记:当初设立“有房日”的初衷就是为了倡导勤俭。而且时至今日,大多数人在存钱这一问题上依然不够努力。麻省理工学院(MIT)的詹姆斯M·波特巴(James M. Poterba)、达特茅斯学院(Dartmouth)的史蒂文F·文蒂(Steven F. Venti)和哈佛大学(Harvard)的大卫·A·怀斯(David A. Wise)在2011年联合发表的一篇论文中表示,大多数美国家庭的退休存款都不充足;2008年,大多数有成员接近退休年龄的家庭,都把多数财富投进了房产。

      很多人都不会主动存很多钱,除非有定期的按揭还款计划逼得他们不得不这样做。房屋资产就是在按揭还款中积累起来的。上文提到的2011年论文指出,在购房者退休步入暮年之前,其用于房屋资产积累的储蓄往往较为保守,以便建立自我保障,防范自身寿命超出预期的风险。

      总之,过去鼓励拥有房产,其实就是在鼓励人们努力存钱。而瑞士虽然没有美国这样的刺激手段,但其家庭存款率依然很高。我们的国家政策需要大幅削减对买房的巨额补贴。但如果真的这么做,那时就必须寻找其它方式鼓励人们合理存钱。

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